|
У ряді випадків оцінка підприємства (бізнесу) потрібно по законодавству, у деяких же - може сприяти розвитку й прискоренню росту, і проводиться за власною ініціативою.
Однак слід розрізняти оцінку бізнесу й оцінку підприємства.
Підприємство як майновий комплекс містить у собі всі види майна, призначеного для його діяльності: земельні ділянки, устаткування, сировина й продукцію, нематеріальні активи. Оцінка ринкової вартості майнового комплексу підприємства означає визначення в грошовім вираженні вартості матеріальних активів підприємства як сукупності стоимостей основних коштів.
Оцінка бізнесу діючого підприємства трохи відрізняється від оцінки підприємства як майнового комплексу. Дана відмінність пов'язане з тим, що бізнес – поняття більш широке, ніж майновий комплекс. Оцінка бізнесу містить у собі визначення вартості пасивів і активів компанії: нерухомого майна, машин і встаткування, складських запасів, фінансових вкладень, нематеріальних активів. Крім того, оцінюється ефективність роботи компанії, її минулі, справжні й майбутні доходи, перспективи розвитку й конкурентне середовище на даному ринку. У результаті такого комплексного підходу визначається реальна вартість бізнесу і його здатність приносити прибуток.
Вибір підходів і методів, використовуваних при оцінці конкретної нерухомості, визначається метою оцінки, обраною базою оцінки й характером об'єкта.
Міжнародні Стандарти Оцінки й Норми професійної діяльності оцінювача передбачають застосування при оцінці нерухомості трьох загальновизнані в професійній оцінній практиці підходів: дохідного, витратного й порівняльного. Кожний з підходів може бути реалізовано декількома методами.
Дохідний підхід базується на визначенні вартості об'єкта оцінки на основі поточної вартості очікуваних доходів від володіння цим об'єктом. Основними методами дохідного підходу є: метод прямої капіталізації доходу й метод дисконтирования грошового потоку. Для розрахунків по методах на основі дохідного підходу інформацію можна одержати як у власників оцінюваної власності, так і з публічних звітів про діяльність аналогічних об'єктів. Методи дохідного підходу доцільно застосовувати при ринкових базах оцінки вартості об'єкта.
Метод прямої капіталізації буде застосований у випадках, коли Експерт уважає, що прогнозований річний чистий операційний дохід є постійним і не має чітко вираженої тенденції до зміни, а період його одержання не обмежений у часі. Капіталізація доходу - це процес перерахування потоку майбутніх доходів у єдину суму поточної вартості. Поточна вартість розраховується по формулі:
З = Д / СК, де
Д – періодичний дохід;
СК – ставка капіталізації.
Формула власних позикових коштів:
СКо = ( ДО*СКзс) + (1 – ДО) * СКсс, де
СКо – загальна ставка капіталізації;
ДО – частка позикових коштів (кредиту);
СКзс – ставка капіталізації для позикових коштів;
СКсс – ставка капіталізації для власних коштів.
Ставка капіталізації стосовно до нерухомості включає дохід на капітал і повернення капіталу.
Дохід на капітал - це компенсація за використання коштів з урахуванням фактору часу або віддача.
Повернення капіталу - це погашення суми первісного вкладення або відшкодування капіталу.
Теоретично ставка капіталізації для поточного доходу повинна враховувати:
§ компенсацію за безризикові, ліквідні інвестиції;
§ компенсацію за ризик;
§ компенсацію за низьку ліквідність;
§ компенсацію за інвестиційний менеджмент;
§ виправлення на зміну вартості вкладених коштів.
Ставку капіталізації необхідно коректувати з урахуванням відшкодування капіталу, оскільки звичайно потік доходів обмежений у часі, після якого необхідно ухвалювати рішення щодо реалізації капіталу, принесшего ці доходи [4].
При визначенні ставки капіталізації необхідно враховувати повернення (реверсію) капіталу:
СК = СП + Rвоз. , де
СП – ставка відсотка;
Rвоз. – коефіцієнт відшкодування капіталу.
Метод дисконтирования грошового потоку (непрямої капіталізації) буде застосований у тих випадках, коли Експерт уважає, що прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є не однаковими по величині й непостійні протягом обраного періоду прогнозування. Майбутні доходи - це періодичні вступи у вигляді чистого експлуатаційного доходу протягом періоду володіння й продаж об'єкта наприкінці строку володіння (реверсія).
Поточна вартість (ТС) визначається по наступній формулі:
ТС = ЧЭД * kтс, де
ЧЭД – чистий експлуатаційний дохід;
kтс – коефіцієнт поточної вартості.
або
ТС = ЧЭД1/(1+i) + ЧЭД2/(1+i)2 + … + (ЧЭДn + ВК)/(1+i)n, де
i - обрана ставка дисконтирования;
ВК – повернення капіталу.
Ставка дисконтирования
вибирається, виходячи із середньої норми прибутки, який інвестор очікує одержати на капіталовкладення в порівнянні об'єкти.
Ставка дисконтирования повинна враховувати рівень ризику. Чим вище ризик, тим більше ставка дисконту, тем менше вартість.
Існують наступні етапи дисконтирования потоку доходів:
§ установлення тривалості періоду володіння ( у літах);
§ прогноз потоків доходу за кожний рік періоду;
§ вибір підходящої ставки дисконтирования;
§ розрахунок поточної вартості потоків;
§ підсумовування всіх поточних стоимостей потоків для одержання вартості об'єкта оцінки [3].
Залежно від показника доходу результатом буде вартість усього об'єкта або вартість права одного з учасників ринкових відносин (інвестора, банку, орендодавця, орендаря і т.д.).
Витратний підхід базується на визначенні суми витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки на дату оцінки з подальшим її коректуванням на суму його зношування й знецінення. Основними методами витратного підходу є: метод відтворення й метод заміщення функціональним аналогом. Практично обоє методу цього підходу ідентичні й різняться лише процедурою визначення або валової вартості відтворення, або валової вартості заміщення об'єктом аналогом. Витратний підхід рекомендується застосовувати, коли заміщення об'єкта оцінки шляхом його відтворення фізично можливо й економічно доцільно, а також для оцінки спеціалізованих об'єктів, ринок купівлірпродажу яких отсутствует. При використанні витратного підходу слід одержати відомості про ринкову вартість матеріалів і робочої чинності. Витратний метод в оцінці бізнесу розглядає вартість підприємства з погляду понесених витрат. Балансова вартість активів і зобов'язань підприємства внаслідок інфляції, змін коньюнктуры ринку, використовуваних методів обліку, як правило, не відповідають ринковій вартості. У результаті перед оцінювачем виникає завдання проведення коректування балансу підприємства. Для здійснення цього попередньо проводиться оцінка обґрунтованої ринкової вартості активу балансу окремо, потім визначається поточна вартість зобов'язань і з обґрунтованої ринкової вартості активів підприємства віднімається поточна вартість усіх його зобов'язань. Результат показує оцінну вартість власного капіталу підприємства. Базовою формулою у витратному методі є:
Власний капітал = Активи - Зобов'язання.
Витратний підхід доцільно використовувати в наступних випадках:
§ при відсутності даних для використання інших методів;
§ для оцінки будинків спеціального призначення;
§ для цілей страхування;
§ для цілей оподатковування.
Порівняльний підхід базується на порівняльному аналізі цін продажу об'єктів, подібних об'єкта оцінки, і внесенні відповідних коректувань із метою обліку відмінностей між об'єктами аналогами й об'єктом оцінки, у результаті чого визначається вартість оцінюваного об'єкта. Порівняльний підхід рекомендується для визначення вартості при наявності активного ринку даного виду об'єктів. У випадку застосування методу порівняльного аналізу ринкових продажів джерелом інформації є відкриті банки даних про угоди з нерухомістю.
Кожний із трьох розглянутих вище підходів оцінки ґрунтується на вихідних даних, зібраних на ринку, але різні джерела, що мають, для одержання інформації.
Вибір підходів і методів є прерогативою оцінювачів.
Notice: Undefined variable: n in /var/www/admin/data/www/studik.lviv.ua/templates/default/template.php on line 112
|
